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Steuernews Kompakt

Kategorie: Immobilien

Abzug von Schuldzinsen bei Herstellung und anschließender teilweiser Veräußerung eines Mehrfamilienhauses

Abzug von Schuldzinsen bei Herstellung und anschließender teilweiser Veräußerung eines Mehrfamilienhauses

Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs vom 4.2.2020 (Aktenzeichen IX R 1/18) verdeutlicht die Grundsätze hinsichtlich der Zuordnung von Darlehenszinsen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Im Urteilsfall hatten die Stpfl. ein Mehrfamilienhaus errichtet. Die Finanzierung erfolgte im Wesentlichen über zwei Darlehen und Eigenmittel. Die beiden Darlehen dienten ausdrücklich der Finanzierung des Gesamtbauvorhabens und sämtliche Baurechnungen wurden von einem Bankkonto beglichen.

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück

Die Finanzverwaltung hat eine Arbeitshilfe veröffentlicht, mit Hilfe derer in einem typisierten Verfahren bei Erwerb eines bebauten Grundstücks zu einem Gesamtkaufpreis entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorgenommen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden kann. Die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits ist insbesondere für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Abschreibung des Gebäudes von Bedeutung.

Keine Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Zubehör

Keine Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Zubehör

In Anbetracht der überwiegend hohen Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer ist eine richtige Abgrenzung der Bemessungsgrundlage wichtig. Der Bundesfinanzhof bestätigt mit Beschluss vom 3.6.2020 (Aktenzeichen II B 54/19), dass der Erwerb von Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Ein darauf entfallendes Entgelt gehört nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Für die Beurteilung, ob Gegenstände Zubehör darstellen, ist die zivilrechtliche Rechtsprechung maßgebend. Die Gegenstände müssen dazu bestimmt sein, dauerhaft dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks zu dienen.

Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung beim Betrieb einer Photovoltaikanlage

Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung beim Betrieb einer Photovoltaikanlage

Wird ein Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer GmbH oder GmbH & Co. KG betrieben und ergibt sich damit zwar nicht auf Grund der Tätigkeit, aber auf Grund der Rechtsform eine Gewerbesteuerpflicht, so kann unter engen Voraussetzungen die erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch genommen werden, so dass im Ergebnis keine Gewerbesteuerbelastung entsteht.

Erweiterte Grundstückskürzung kann an ganz geringfügigen gewerblichen Einkünften scheitern

Erweiterte Grundstückskürzung kann an ganz geringfügigen gewerblichen Einkünften scheitern

Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, aber wegen der Rechtsform – wie GmbH & Co. KG – an sich gewerbesteuerpflichtig sind, können bei der Gewerbesteuer die sog. erweiterte Grundstückskürzung in Anspruch nehmen, welche im Ergebnis dazu führt, dass keine Gewerbesteuer anfällt.

Diese Begünstigung wird aber nur gewährt, wenn der Betrieb ausschließlich eigenen Grundbesitz (oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen) verwaltet und nutzt, die Tätigkeit insoweit also nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgeht. Der Begriff der Ausschließlichkeit ist gleichermaßen qualitativ, quantitativ wie zeitlich zu verstehen. Eine gewerbliche Betätigung, die nicht zu den im Gesetz genannten unschädlichen Nebentätigkeiten zählt, schließt grundsätzlich die erweiterte Kürzung aus, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist.

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nach der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nach der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung

Bei einer Immobilie können Abschreibungen nur auf die Anschaffungskosten des Gebäudes geltend gemacht werden. Da beim Kauf – so insbesondere bei Eigentumswohnungen – regelmäßig ein Gesamtkaufpreis festgesetzt wird, muss dieser für steuerliche Zwecke auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufgeteilt werden. Zu diesem Zweck hat die Finanzverwaltung eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ in Form eines Excel-Formulars veröffentlicht, die von den Finanzämtern regelmäßig strikt umgesetzt wird. Problematisch an dieser Vorgehensweise ist, dass die vielfach deutlich gestiegenen Bodenrichtwerte, welche in die Berechnung einfließen und andererseits aber eher zurückhaltend angesetzte Baupreissteigerungen vielfach zu sehr hohen Bodenwertanteilen führen.

Photovoltaikanlage: Vorsteuerabzug nur bei rechtzeitiger Zuordnung zum Unternehmensvermögen

Photovoltaikanlage: Vorsteuerabzug nur bei rechtzeitiger Zuordnung zum Unternehmensvermögen

Wird der durch eine auf einem Privathaus installierten Photovoltaikanlage erzeugte Strom teils für eigene Zwecke des Hauseigentümers verwendet, teils aber auch in das öffentliche Stromnetz eingespeist, so liegt eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne des Umsatzsteuergesetzes vor. Dies hat zur Folge, dass Vorsteuern aus der Errichtung der Anlage beim Finanzamt geltend gemacht werden können, andererseits aber auch die Stromeinspeisung und auch der Selbstverbrauch von Strom der Umsatzsteuer unterliegt. Die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs ist regelmäßig vorteilhaft, da hiermit die Anlage zu einem Teil finanziert werden kann bzw. sich die Anschaffungskosten auf den Nettopreis reduzieren.

Überprüfung der Miete bei verbilligter Vermietung

Überprüfung der Miete bei verbilligter Vermietung

Wird eine Wohnung verbilligt vermietet – was insbesondere bei der Vermietung an nahe Angehörige vorkommt, so ist zu beachten, dass gesetzlich ggf. der Werbungskostenabzug eingeschränkt ist. Insoweit gilt:

  • Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich und die auf die Wohnung entfallenden Werbungskosten können in vollem Umfang geltend gemacht werden.
  • Beträgt die Miete dagegen weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so können Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden; die Miete ist auch in diesem Fall in vollem Umfang als Einnahme anzusetzen.

Grundstücksenteignung kein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft

Grundstücksenteignung kein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft

Werden vermietete Immobilien innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, so wird der erzielte Veräußerungsgewinn steuerlich erfasst. Erfolgt die Veräußerung hingegen erst nach Ablauf dieses Zehnjahreszeitraums, bleiben die Wertsteigerungen der Immobilie insgesamt steuerfrei.

Grundsteuerreform endgültig beschlossen

Grundsteuerreform endgültig beschlossen

Die Grundsteuerreform ist nun endgültig von Bundestag und Bundesrat beschlossen worden und kann somit kurzfristig in Kraft treten. Damit ist die vom Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegte Frist zur Neuordnung eingehalten worden und die Grundsteuer kann von den Kommunen auch über den 31.12.2019 hinaus (übergangsweise noch nach den bisherigen Regelungen) weiter erhoben werden.