Gewerblicher Grundstückshandel im Zusammenhang mit geschenkten Objekten
Grundsätzlich ist der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien, die länger als zehn Jahre gehalten wurden, nicht der Besteuerung zu unterwerfen. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien tritt hinsichtlich der Berechnung der Zehnjahresgrenze der Stpfl. in die Rechtsstellung des Erwerbers ein, d.h. die Vorbesitzzeit wird insoweit berücksichtigt. Eine steuerliche Erfassung des Veräußerungsgewinns erfolgt allerdings dann, wenn ein die private Vermögensverwaltung überschreitender gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Wichtigstes Abgrenzungskriterium ist die sog. Drei-Objekt-Grenze. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft, erschließt oder herstellt und sodann verkauft, erfüllt damit die objektiven Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels.
Mit Urteil vom 23.8.2017 (Aktenzeichen X R 7/15) bestätigt der Bundesfinanzhof seine Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze im Zusammenhang mit geschenkten Grundstücken. Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke ist dann im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen, wenn der Stpfl. erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet hat.
Im Urteilsfall hatte der Stpfl. 1992 den hälftigen Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück von seiner Tante zum Kaufpreis von 225 000 DM erworben. Im Jahr 2000 erhielt er von seiner Mutter den anderen Miteigentumsanteil unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Der Stpfl. begann im Jahr 2001 mit einer Generalsanierung des Gebäudes, die im Wesentlichen Anfang 2004 abgeschlossen war. Im Jahr 2003 hatte er das Gebäude in fünf Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Zunächst bemühte sich eine von ihm beauftragte Immobilienfirma um die Vermietung der Wohnungen. Nachdem ihre Bemühungen erfolglos blieben, erteilte der Stpfl. den Auftrag zum Nachweis bzw. zur Vermittlung von Interessenten zum Verkauf des Objekts. Im Internet bot die Immobilienfirma in der Folgezeit vier hochwertig sanierte Wohnungen an. Der Stpfl. veräußerte in dem Zeitraum von August 2004 bis November 2004 drei Eigentumswohnungen und schenkte der Ehegattin im Januar 2005 die nicht veräußerte vierte Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Die fünfte Eigentumswohnung im Dachgeschoss wurde und wird teilweise vom Stpfl. selbst genutzt.
Die ebenfalls klagende Ehegattin beauftragte Anfang 2005 ihrerseits einen Makler zunächst mit der – erfolglosen – Suche nach einem Mieter. Im August 2005 veräußerte sie diese für 370 000 €.
Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die von der Ehefrau veräußerte Eigentumswohnung als Zählobjekt in den gewerblichen Grundstückshandel des Stpfl. einzubeziehen sei, da dieser bereits mit Erteilung des Verkaufsauftrags die unteren vier Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten habe. Dementsprechend wurden für 2004 Einkünfte des Stpfl. aus Gewerbebetrieb i.H.v. 448 843 € sowie für 2005 Einkünfte der Ehefrau aus Gewerbebetrieb i.H.v. 135 245 € der Besteuerung zu Grunde gelegt.
Dies bestätigte der Bundesfinanzhof. Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels sei richtig, obwohl der Stpfl. den hälftigen Grundstücksanteil von seiner Mutter unentgeltlich erworben, seinerseits nur drei Objekte veräußert und ein viertes Objekt verschenkt hat. Im Wesentlichen sind folgende Argumente entscheidend:
- Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke ist nämlich zumindest dann als gewerblich anzusehen und damit als Zählobjekt zu beachten, wenn erhebliche weitere Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet wurden. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall gegeben. Der Stpfl. hat das Gebäude, das er zur Hälfte im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erlangt hatte, von 2001 bis Anfang 2004 umfangreich saniert und insofern erst die Voraussetzung für den Verkauf geschaffen.
- Im Streitfall sei die Schenkung des vierten Grundstücks an die Ehefrau ausnahmsweise als Zählobjekt bei dem gewerblichen Grundstückshandel des Stpfl. einzubeziehen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind zwar vom Stpfl. verschenkte Objekte bzw. solche, mit deren Weitergabe kein Gewinn erzielt werden soll, in die Betrachtung, ob die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, grundsätzlich nicht mit einzubeziehen.
- Von diesem Grundsatz hat die Rechtsprechung allerdings Ausnahmen gemacht. So kann in der Einschaltung naher Angehöriger in „eigene“ Grundstücksgeschäfte des Stpfl. ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts liegen. Ebenso kann die Weiterveräußerung geschenkter Objekte dem Schenker zugeordnet werden, wenn dieser nach dem Gesamtbild der Verhältnisse das „Geschehen beherrscht hat“ und ihm selbst der Erlös aus den Weiterveräußerungen zugeflossen ist.
- Hiervon unabhängig kommt nach der Rechtsprechung eine Einbeziehung der an Angehörige schenkweise übertragenen Objekte hinsichtlich der Frage des Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze zudem dann in Betracht, wenn der übertragende Stpfl. – bevor er sich dazu entschließt, das Objekt unentgeltlich zu übertragen – die (zumindest bedingte) Absicht besessen hatte, auch diese Objekte am Markt zu verwerten. Dies lag im Streitfall vor.
Hinweis:
Die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, kann nur für den Einzelfall unter Würdigung aller Umstände entschieden werden. Im Einzelfall ist diese Beurteilung äußerst komplex. In Fällen, bei denen ein gewerblicher Grundstückshandel nicht auszuschließen ist, sollte stets steuerlicher Rat eingeholt werden.
